집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우

전세사기도 많고,
세입자들에게 피해를 입히는
임차인들이 종종 있습니다.  

 

제가 피해자이기도 해서 더욱 이문제에 관심있게

알아보고 있습니다.

 

제 집주인은 현재 수원구치소에

수감되 있습니다.

 

이번주에는 임차권 등기명령을

받으러 법원에 갈 예정입니다.

집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우

① 내용증명 발송,
② 임차권등기명령 신청,
③ 보증금 반환 청구 소송을 통해
보증금을 돌려받을 수 있습니다.

뿐만 아니라
전세금 반환 보증 보험에 가입하여
이러한 상황을 예방할 수 있습니다.
 

1. 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 대처방법 3단계

◦ 1단계 : 내용증명 발송
◦ 2단계 : 임차권등기명령 신청
◦ 3단계 : 보증금 반환 청구 소송

2. 전세금 반환 보증 상품 가입을 통해 예방 가능합니다.
 
양심 있고
착한 임대인들이
대부분이지만
이 세상에는

나쁜 임대인도
 많습니다.

우리는 임대인이 보증금을
돌려주지 않는
상황에 대비해야 합니다.
이런 상황을 만들지 않기 위한
예방방법을 마련해
놓는다면 더욱 좋겠죠.

이번 포스팅에서는
집주인이 전세금을
안 돌려줄 때

대처할 수 있는

 3가지 방법에
대해 설명드리겠습니다.
더불어 이러한 상황을
예방할 수 있는 방법도
설명드리겠습니다.

자신을 지킬 수 있는
방법에 대해
알아보시기 바랍니다.
 

보증금 돌려 받는 방법 3단계

 
집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 대처방법 3단계
(1) 계약 종료 의사를

기록하는 것이 중요합니다.
계약 종료 시점이 다가오면 집주인

혹은 우리가 계약 종료 의사를 통보하게 됩니다.

 

그렇게 되면 집주인은 계약 종료일자에 맞춰

우리가 지불한 보증금을

돌려줘야 하는 의무를 가집니다.

이때 중요한 것은 계약해지 의사를 통보했다는 것을

기록해놔야 한다는 점입니다.

문자, 통화내용 녹음도 괜찮습니다.

 

어떤 방법으로든

계약을 해지하겠다는

의사가 기록되어있으면 됩니다.


하지만 간혹 악질 임대인의 경우

'난 지금 돈이 없으니 돌려줄 수 없다.'

'좀만 기다려라'라고 말하는 경우도 있고

아예 연락이 되지 않는 경우도 있을 수 있습니다.

 

저희 집 주인이 그랬습니다.

사업이 풀리고 있는데

그것만 풀리면 된다면서 ...

그래서 안되겠다 싶어

처음에는 문자로 제 의사를 

보냈고

그 다음에는

내용증명을 보냈습니다.

 

(2) 1단계 : 내용증명 발송
집주인이 당장 돈을 돌려줄 수 없다는 입장을 보일 경우

우리는 압박과 경고의 메시지로

내용증명을 보낼 수 있습니다.

 

내용증명은 그 자체로는 보증금 상환을 강제할 수 없지만

집주인에게 의사를 표시했다는

중요한 법적 근거가 됩니다.

내용증명은 두 가지 방법을 통해 보낼 수 있습니다.

첫 번째는 법률사무소나

변호사를 통한 방법이 있습니다.

 

이 경우 변호사가 내용증명을 작성해주고

모든 일을 처리해 주기 때문에

효과적이지만

수수료를 지불해야 합니다.


두 번째 방법은

우체국을 통해서 보내는 방법입니다.

저는 3부를 복사해 우체국에서 발송했습니다.

우체국을 통해 내용증명을 보낼 때는

우체국에 방문해서 보낼 수도 있지만

우체국 홈페이지를 통해

내용증명을 보낼 수도 있으니

참고하시기 바랍니다.

이제 작성한 내용증명을 가지고
가까운 우체국에 방문하시면 우편 발송을
하실 수 있답니다

접수창구 직원에게 내용증명
보내려고 한다면
친절히 응대해 주실 거예요

[내용증명 발송 방법]
◦ 변호사 또는 법률사무소를 통해 발송
◦ 우체국을 통해 발송 : 우체국 홈페이지 - 우편 - 증명 서비스 - 내용증명

 

(3) 2단계 : 임차권등기명령 신청

전세금을 받지 못한 상황에서

이사를 가게 되면 상황이 불리해집니다.
정확히는 주소지를

이전하면 안 됩니다.

주소지를 이전하게 되면

보증금을 받을 수 있는

우선순위가 뒤로 밀리기 때문입니다.
하지만 상황에 따라

마냥 그 집에 살고 있을 수만은 없습니다.

이런 상황을 해결할 수 있는
방법이 '임차권등기명령'을

신청하는 것입니다.

임차권등기명령은 쉽게 말해
'이 집에 대해서 보증금을 우선적으로

받아야 할 권리가 있다'라는 것을

확정받는 것이라고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에

주소지를 이전하더라도

보증금을 돌려받을 수 있는

우선권을 가지게 됩니다.


또 한 가지 중요한 점은 임차권등기명령을

신청하게 되면 건물 등기부등본에

이 내용이 기록된다는 점입니다.

즉, 등기부등본에

'돈을 받지 못한 세입자가 있다'라는 것이

기록되는 것입니다.

임대인 입장에서는

당연히 내 건물의 등기부등본에

이런 내용이 적히는 것을 꺼려하기 때문에

압박감을 느낄 수 있습니다.

다음 세입자를 구할 때 상당히 불리해지기 때문입니다.

 임차권등기명령의 신청 

신청요건

임차권등기명령은
① 임대차가 종료된 후
② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
임대차가 종료될 것
임차인은 임대차가 종료되어야
임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
즉, 계약기간의 만료로
임대차가 종료된 경우는 물론,
해지통고에 따라 임대차가 종료되거나
합의 해지된 경우에도
임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는
임대인이 해지통고한 날부터 6개월,
임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
(「민법」 제635조제2항제1호)

√ 기간의 약정은 있지만,
임대인이 임차인의 반대에도
임차상가건물에 대한 보존행위를 하여
임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어
해지통고를 하고
그 통고가 임대인에게
도달한 경우(「민법」 제625조)

√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이
멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고,
그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어
임차인이 해지통고를 하고,
그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

√ 묵시의 갱신이 이루어져
존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우
임차인이 해지통고를 하고,
그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항)

임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것
임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란,
임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론,
일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

임차상가건물
임차상가건물은
원칙적으로 등기된 경우에만
임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는
임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고
건축물관리대장이 작성되어 있어
즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는,
임대인을 대위하여 소유권보존등기를
마친 다음
임차권등기를 할 수 있으므로
예외적으로 임차권등기명령을
신청할 수 있습니다.

이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를
할 수 있음을 증명하는
서면을 첨부해야 합니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도
임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
이 경우에는 임대차의 목적인 부분을
표시한 도면을 첨부해야 합니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).

임차목적물의 일부를 영업용으로
사용하지 않는 경우에는
임대차계약체결시부터
임차권등기명령신청 당시까지
그 주된 부분을 영업용으로
사용하고 있음을
증명하는 서류를 첨부해야 합니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).

임차권등기명령의 신청절차 
신청권자
임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우
임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을
신청할 수 있습니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은
임차인을 대위하여
임차권등기명령을
신청할 수 있습니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항).


관할 법원
임차상가건물의 소재지를 관할하는
지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이
임차권등기명령신청사건을 관할합니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

임차권등기명령신청서의 기재사항
임차권등기명령신청서에는
아래의 사항을 기재하고
임차인 또는 대리인이
기명날인 또는
서명해야 합니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).

사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의
주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는
법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명,
대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 건물의 표시
(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임
(등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)

신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는,
임대차계약의 체결사실 및 계약내용과
그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,
임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는
임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을,
우선변제권을 취득한 경우에는
임차상가건물을 점유하기 시작한 날,
사업자등록을 신청한 날과
임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재합니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).

첨부서류의 표시
연월일
법원의 표시
※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조).

임대인 소유로 등기된 건물의 등기사항증명서
임대인의 소유가 아닌 상가건물 또는 건물은
즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를
할 수 있음을 증명하는 서면
(예를 들면, 건축물대장)

임대차계약서
신청당시 대항력을 취득한 임차인은
임차상가건물을 점유하기 시작한 날과
사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류

신청당시
우선변제권을 취득한 임차인은
임차상가건물을 점유하기 시작한 날과
사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및
관할 세무서장의 확정일자가
찍혀있는 임대차계약서

임대차목적물의 일부를
영업용으로 사용하지 않는 경우에는
임대차계약체결 시부터 현재까지
그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을
증명하는 서류

※ 임차권등기명령 신청서를 제출할 경우
구체적인 첨부서류를
미리 확인하시기 바랍니다.
임차권등기명령 신청서 제출 시
첨부서류에 대한 자세한 내용은 부동산소재지(임차상가건물)
법원의 임차권등기담당자를 통해
확인할 수 있습니다.

임차권등기명령신청에 대한 재판
관할법원은 임차권등기명령신청의
신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고,
임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로
임차권등기명령을 발하거나 기각합니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항·제281조제1항).

임차권등기명령의 신청에 대한 재판은
결정으로 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조제1항).

위의 결정은 당사자에게
송달하여야 합니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조제2항).

임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이
송달된 때 또는 등기가 된 때에 효력이 생깁니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조제3항).

임대인의 임차보증금 반환의무가
임차인의 임차권등기 말소의무보다
먼저 이행되어야 합니다.

임차인은 임차권등기명령신청을
기각하는 결정에 대해
항고할 수 있습니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제4항).

이 항고는, 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서
항고의 이익이 있는 한 보증금을
전부 돌려받을 때까지
언제든지 제기할 수 있습니다
(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).

임차권등기의 효과 
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에
이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에,
그 대항력이나 우선변제권은
그대로 유지되며,
임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도
이미 취득한 대항력이나
우선변제권을 상실하지 않습니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

따라서, 임차인이 임차권등기 이후에
이사를 가더라도
여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과
우선변제권은 유지되므로
보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에
대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에,
임차권등기가 마쳐지면 대항력과
우선변제권을 취득하게 됩니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).


다만, 임차권등기를 마치면,
그 등기 시점을 기준으로
대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에
임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한
저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는
담보권실행을 위한 경매절차에서
매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나
그 담보권보다 우선하여
배당을 받을 수는 없게 됩니다.

소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 상가건물을
그 이후에 임차한 임차인은
소액보증금의 우선변제를
받을 수 없게 됩니다
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한
최우선변제권의 행사로
임차권등기를한 임차인이 입을지 모르는
예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

임차권등기의 말소 
임차권등기의 말소 절차
임차권등기의 말소는
임차상가건물의 소재지를 관할하는
지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원의
임차권등기 담당자에게
임차권등기명령 취소 및 (집행)해제 신청서 등
관련 서류를 접수하면,
법원에서 해당 등기소에 그 임차권등기말소를
촉탁하여 말소가 됩니다.

※ 임차권등기명령 말소신청서를 제출할 경우
구체적인 첨부서류를
미리 확인하시기 바랍니다.

임차권등기명령 말소신청서 제출 시
첨부서류에 대한 자세한 내용은
부동산소재지(임차상가건물) 법원의
임차권등기담당자를 통해 확인할 수 있습니다.


(4) 3단계 : 보증금 반환 청구 소송
2단계까지 진행했는데
보증금을 돌려받지 못했다면
남은 것은 소송입니다.

보증금 반환 청구 소송에서
승소한다면 우리가 받지 못한
보증금뿐만 아니라
각종 소송 비용과 보증금을
못 받은 기간에 대한
이자까지 청구할 수 있습니다.

소송에서 승소하게 된다면
법원에서는 보증금
반환을 강제하게 됩니다.

이때 임대인이
보증금을 반환할 수 있는 능력이
없는 경우 법원에서는
경매에 집을 내놓고
이를 판매하여
세입자에게 보증금을
돌려주게 됩니다.

보증금 반환 청구 소송은
'대법원 전자소송'
홈페이지를 통해 신청할 수 있습니다.
 
전세금 반환 보증 상품 가입을 통해 예방 가능합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우
귀찮은 일들이 많이 생깁니다.
최악의 경우
소송까지 가야 하는 것이죠.
하지만 이러한 상황을
예방할 수 있는 방법이 있습니다.

바로 전세금 반환 보증 상품에
가입하는 것입니다.

전세금 반환 보증은
서울보증보험과 주택도시공사에서
취급하고 있는 상품입니다.

전세금 반환 보증 보험은
임대인이 임차인에게
보증금을 돌려주지 못할 경우에
서울보증보험 또는 주택도시공사에서
보증금 반환을 보증하고
대신 돌려주는 상품입니다.

상품 가입을 위해
일정 부분 비용이 들어가지만
최악의 상황을 예방할 수 있습니다.

최근에는
지자체에서 전세금 반환 보증 상품에 가입 시
보험료를 나중에 환급해주는 사업도
많이 내놓고 있으니
이를 활용하면 저렴하게 보험에
가입할 수 있습니다.
 
지금까지
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때
대처방법 3가지와
예방법을 알아보았습니다. 

#내용증명 #임차권등기 #보증금반환청구소송